不動産査定価格の算出方法について

 

【不動産売却の初心者マニュアル】不動産を高く売るために

 

不動産を売却する時は、売り出し価格を決めなければなりません。簡単なようで難しいステップです。いくらで売ろうが売主の勝手と言われればそれまでですが、買う人がいなければ売却は叶いません。適正価格で売る必要があります。適正価格は素人にはなかなか分かりませんので、仲介業者などに査定を依頼することになります。

 

査定を依頼すると、納得できない結果を提示されるかもしれません。逆に思っていたよりも高く提示されるかもしれません。複数の業者に依頼したところ大きな差が出ることもあります。これは、業者によって重視する点が異なることが原因の場合もありますが、そもそも査定方法に違いがある場合もあります。適正な価格を知るためには、まず不動産の査定価格の算出方法について理解を深める必要があるでしょう。

 

不動産の査定では、現在ほとんどが取引事例比較法で算出しています。名前の通り、周辺の取引事例をベースとして、個別要素を修正していく方法です。直近で同じような物件が2000万円で売れたとして、それよりも築年数が浅いので少し上乗せする、といった感じです。修正要素は土地の大きさ、形、日当たり、間取り、マンションなら階数など、多岐にわたります。業者によって差が出るのは、修正要素の違いであったり、修正の幅の違いであったりします。

 

他にはその不動産を賃貸に出した場合の利回りを予想し、算出する方法などがあります。しかしこういった算出方法は特殊です。実際に賃貸に出すのであれば別ですが、売却するのであれば、実態とかけ離れた査定額になる可能性があるからです。実際の取引事例から算出するほうが、はるかに現実的です。

 

また、不動産は時期によって相場が変わる特徴があります。昨年なら200万円は高く売れただろう、ということがざらにあります。仮に、同じマンション内のまったく同じ間取りの物件であっても、時期を逃したばかりに相場が下がってしまうことがあります。

不動産一括査定サイトを利用する前に知っておきたいコト

 

【不動産売却の初心者マニュアル】不動産を高く売るために

 

不動産の売却を考えている人にとって、自分の物件価格がどの程度になるかが簡単にわかる不動産一括査定サイトは便利なものであるといえます。ここでは、不動産一括査定サイトを利用する前に予備知識として知っておくとよいことについてお話しします。

 

まず、不動産一括査定サイトで算出された物件価格でそのまま売却できる訳ではないということです。一括査定サイトでの査定はあくまでも簡易であり、路線の価格率や近隣のマンションでの成約事例によって算出されることが多いといえます。実際にマンションの部屋を見て物件価格を決める、訪問査定の際に算出された金額の方がより正確であり、多少の変動があり得るということを覚えておくとよいでしょう。

 

次に、訪問査定を受ける際の誤解についてですが、掃除をしておけば値段があがるという誤解です。きれいに掃除をしておけば、確かに印象は良くなるかもしれませんが、だからと言って物件価格には反映しません。不動産業者が実際に訪問して、チェックする箇所というのは、日当たりであったり、間取りであったり、天井の高さ等です。きれいに掃除をしていてもリフォームが必要だと判断されることもありますので、その点も覚えておく必要があります。

 

最後に、実際に売却することになった際のことです。媒介契約といって、不動産業者に売却を依頼する際には必ず結ぶ必要のある契約で、法律でも定められているものとなります。この媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約と一般媒介契約の3つがあり、それぞれ契約期間や契約期間中の他業者への依頼の可否、契約期間中に自分で買い手を見つけることができるか等の条件が異なってきます。高い金額が提示されても、売却ができなければ意味がありません。自分の希望に合った業者を見つけることが必要になることを覚えておいて下さい。

 

これらの予備知識をもって、不動産一括査定サイトを訪問して利用すれば、自分なりに業者選びの基準ができてくるのではないでしょうか。

不動産売却において大手不動産会社と地域密着型の違いは?

 

【不動産売却の初心者マニュアル】不動産を高く売るために

 

不動産売却を請け負う不動産会社には全国を相手とする大手と、各地域でのみ営業をする地域密着型の中小の二種類があります。

 

よく不動産売却では「どちらに頼んでも大して変わらないのでは」と考えてしまったり「大手の方がなんとなく安心できそうだ」と考えて決断してしまうkと尾があるのですが、それぞれには異なるメリットがありますのでそのことを事前にしっかり理解しておくことが必要です。
さて、ではまず全国を相手に営業をする大手の場合のメリットは何かというと、これは「全国の顧客に対して物件情報を紹介できる」というところにあります。

 

例えば北海道に住んでいる人がこれから東京に転居することになり、東京で一軒家を持ちたいというような状況になったとすると、全国で情報を共有できる業者であれば「それなら東京でこの物件が売りに出ています」というように商談をスタートすることが出来ます。
ただ大手は会社内のルールがはっきりと存在していることも多いため、柔軟な対応は期待しづらいというデメリットがあることは理解しなくてはなりません。

 

またそれぞれの地域の特性についても理解が浅い場合がありますので、この点も注意が必要でしょう。
対して地域密着型の中小業者の場合のメリットは何かというと、これは各地域の特性をほぼ完璧に理解したうえで顧客に売り込みが出来るということです。

 

顧客が求めるニーズに応じて最適な物件を紹介できますから、それだけ確実性の高い商談を持ちかけられる可能性が高いのです。
しかし地域密着型ということは大手のように全国の顧客を相手にすることはできないということがデメリットです。

 

そのため遠隔地からの転居を考えている相手にはなかなか話が出来ず、そうした場合には出遅れる可能性が高いと言えます。
このように不動産売却ではパートナーとして選ぶ会社によっても違いが出てきますので、「大手だから」などの単純な考えで決めるのではなく、どういった相手に任せたいかを考えて決めるようにしてください。

不動産売却では担当営業マン選びも大事になってくる?

 

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不動産を売却するときに最も大事なことが担当営業マン選びだとも言われることが多いです。新築の物件を購入するときにも営業マンは大事なのですが、新築の販売に関してはあまり違いはありません。というのも、新築の場合にはデベロッパーが価格も決定していますから、営業マンはどちらかというと物件の説明や事務的な作業をすることが主なこととなります。不動産の売却という手続きは、基本的には中古市場での取引になります。中古の場合、担当営業マンがすべてを任されていると言っても言いすぎではないでしょう。不動産会社としてのルールや信用力などもありますが、最終的に買い手との間で調整をするのは担当営業マンです。ですから、担当営業マン選びは最も大事なことの一つだと考えられます。

 

では、どうやって担当営業マンを選べば良いのでしょうか。まず、親身に会って対応してくれるのかどうかは最も大事なことの一つです。多くの人にとって、不動産の売却というのは頻繁に行うことではありません。ですから、分からないことも多くあるでしょう。というよりも、何もかもが分からならないという人も多くいるはずです。分からないことがあったときには担当の営業マンに質問することになるでしょう。そのときに丁寧に説明してくれる営業マンを選ぶべきでしょう。分からないことを聞いても答えてくれないときには、信頼して取引できないでしょう。

 

担当営業マンの自責も大事です。過去に不動産の売却の案件をどれくらい手がけたことがあって、そして相場よりも高く売ることができたのかどうか聞いてみるのは良い方法だと言えるでしょう。相場に比べてどれくらい高く売ることができたのかを知ることができれば、実績があるかどうか判断できるはずです。営業マンはいろいろな業務を行いますから、その中で売却の経験がどれくらいあるのかを知ることも大事なことだと考えられます。そのためには、実績があるかどうかを聞くのが一番分かりやすいです。

不動産を少しでも高く売りたい時にできることとは?

 

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不動産は少しでも高く売却したいものです。そのような時には、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

 

まずは、こちらから売りに出すよりも、売って欲しいと言われた時の方が、価格は高くなるという性質があるということを知っておく必要があるでしょう。不動産の価格については、はっきりと明確な金額が決まっているわけではありません。あくまでも、需要と供給の問題なのです。たとえば、人気のエリアであって、なかなか売り物件が出ないようなエリアであれば、買いたいと思っている人も多くいるはずです。

 

そのような場合であれば、予想以上に高く売却できる可能性もあるかもしれません。それとは反対に、人気のないエリアや、買い手がつきにくいような立地条件などであれば、自分がいくら売りたいと思っても、なかなか買い手を見つけることは困難になってくるでしょう。もし、少しでも高く不動産を売りたいのであれば、まずは、少しでも多くの人に、自分の売却したい物件についての情報を知ってもらうことが重要です。どんなに良い物件であっても、売りに出されているということが知られていないのであれば、買い手が見つかるはずもありません。

 

ですから、可能であれば、信頼のできる不動産会社に仲介を依頼することが重要です。大切なのは、その業者が親身に買い手を探してくれるか、という点です。業者も複数の案件を同時にこなしているのですから、こちらの情熱と同じくらい必死に探すというわけではないのかもしれません。ですから、沢山のネットワークを持っているような業者に依頼するのも良い方法といえるでしょう。

 

また、売却したい不動産が古い家屋の場合には、その家屋を取り壊して、更地にした方が買い手が見つかる場合もあります。もちろん、更地にするためには家屋の取り壊し費用など、かなりの出費が必要ですので、売りに出す時に、更地にして引き渡すなどの条件を明示しておくのも良いでしょう。